Door: Marischka Setz
In de besturing van dit land gaan we al decennia uit van de principes van marktwerking. En marktwerking steunt in grote mate op de economische principes van de vrije markt. Als je het eProgramma ‘Economie voor managers’ hebt gedaan weet je dat we met een vrije markt bedoelen dat er een optimale werking van het vraag-aanbod principe is. In het kort komt het vraag-aanbod principe hier op neer: 
vraag aan aanbod komen – als er geen andere zaken meespelen (vandaar vrije markt) – altijd in evenwicht door middel van de prijs. De prijs en de hoeveelheid zijn dan in evenwicht (zie het plaatje hiernaast).
Is er meer aanbod dan vraag, dan zakt de prijs zodat er meer vraag ontstaat. De rode lijn schuift dan naar boven (meer aanbod) en snijdt de blauwe lijn bij een lagere prijs. Is er meer vraag dan aanbod (de blauwe curve gaat omhoog), dan stijgt de prijs omdat er gewoon minder mensen zijn die tegen die prijs willen en kunnen kopen. De evenwichtsprijs ligt dan op een hoger niveau. Economen houden er van om met dit soort plaatjes en lijnen te spelen. Pak er maar een lineaal bij en verschuif beide lijnen in het schema hiernaast om het principe goed te doorgronden. Zo heb ik het als beginnend econoom ook geleerd.
Prijs is dus het regulerende principe. In principe werkt deze manier van denken, die al uit de 19de eeuw stamt als economische wetmatigheid. Maar al in de geschiedenis terug te vinden is vanaf de 5de of 4de eeuw voor Christus.
Dit vrije markt denken is populair omdat het principe stuurt op
- succes voor aanbieders die iets bieden waar vragers geld voor over hebben
- als de prijzen hoog zijn omdat er weinig aanbod is, trekt deze situatie meer nieuw aanbieders aan (nieuwe toetreders)
- als de prijzen laag zijn omdat er teveel aanbod is, verdwijnen er vanzelf partijen uit de markt (uittreders, vaak via faillissement)
- het systeem neigt altijd naar een optimum waarbij de marges laag edoch toereikend zijn – zijn de marges nog relatief hoog dan zal er altijd een aanbieder zijn die een prijsactie doet om meer te kunnen verkopen.
Om te snappen waarom deze theorie in de praktijk niet werkt – althans niet in onze Nederlandse samenleving – bespreek ik twee voorbeelden met je.
De huizenmarkt
En van de markten waaraan we aflezen hoe het gaat met de Nederlandse economie is de huizenmarkt. De gedachte hierachter is dat mensen huizen kopen en verkopen als ze positief gestemd zijn en vooruitzicht hebben op economische voorspoed. Dan is er niet alleen geld, maar ook de behoefte aan meer en betere huisvesting. Ik abstraheer even of dit waar is, maar het maakt wel dat bewegingen op de huizenmarkt een voorspellende werking heeft in hoe we naar economische trends kijken.
Op dit moment – na een jaar corona maatregelen en het vooruitzicht dat we allemaal meer en blijvend vanuit huis gaan werken – is er een grote vraag naar huizen. Het liefste huizen waarbij iedereen een eigen werkplek heeft waar je ongestoord kunt werken. En, omdat we toch meer vanuit huis werken, zien we ook een trek naar het platteland. Of in ieder geval de stad uit. In termen van het economische marktdenken zeggen we dan dat de vraag naar huizen stijgt. Als het aanbod niet stijgt – er worden niet ook meer huizen in de verkoop gedaan – dan is het resultaat dat de prijzen van woningen zullen stijgen.
Of, als je het fijnmaziger wilt maken: de prijzen in huizen die aan alle criteria voldoen stijgen en de prijzen van de huizen die we willen verlaten zouden dan moeten dalen. Wat niet het geval is…. hier is dus iets aan de hand…
Een niet optimale markt
Een van de ontwikkelingen die we al een aantal jaren zien en die de markt wat minder optimaal maken is het verschijnsel vastgoedbelegger. Mensen met kapitaal die vastgoed – met name in steden, waar we vanuit de principes van marktwerking dus een prijsverlaging zouden verwachten – kopen voor bijvoorbeeld verhuur. Deze nieuwe soort vrager in de markt verstoort de marktwerking van de huizenmarkt voor de ‘normale’ marktpartijen.
Hierdoor komen er relatief weinig goedkopere en kleinere huizen op de markt in de steden. En deel van de huizenmarkt die traditioneel het terrein is van starters op de huizenmarkt – mensen die voor het eerst een huis kopen. Dat deze starters niet kunnen starten betekent weer dat ze langer blijven wonen in hun huurhuis of flat, die op hun beurt dan weer niet beschikbaar komen voor mensen die willen starten of doorstromen op de huurmarkt.
Om dit ‘recht’ te trekken heeft de overheid – die een politiek belang heeft bij goede en betaalbare huisvesting voor alle groepen burgers – financiële steunmaatregelen om starters op de huizenmarkt te helpen. Deze maatregelen zijn erop gericht om toch toegang te geven tot huizen die deze starters vanuit de marktwerking eigenlijk niet kunnen betalen.
In het vraag-aanbod denken zien we nu niet dat de prijs het sturende element is in het komen tot een evenwicht in vraag en aanbod, maar dat de werking van prijs in dit mechanisme voor de ene groep wel en voor de andere groep niet wordt ‘overschreven’. Het effect is in ieder geval dat de prijzen verder stijgen. Immers, de hogere huizenprijzen laten starters niet afhaken als vrager omdat ze financieel meer ruimte krijgen door de overheidssteun.
En als je niet oppast zit hier een eindeloos opzwepend effect in. Door de overheidssteun stijgen de prijzen verder, waardoor er weer meer overheidssteun nodig is om starters alsnog een kans te geven op deze weer duurdere huizenmarkt.
Nog een verstorende maatregel
Gekoppeld aan de huizenmarkt is er ook nog zo iets als duurzaamheid van woningen. Om te kunnen beoordelen mot je bij een huis dat je wilt verkopen een milieulabel hebben. Een label dat je tot 31 december van vorig jaar kocht via een online vragenformulier en een investering van 7 euro. Die prijs was tot stand gekomen door de principes van vrije marktwerking. Veel aanbod – het was relatief eenvoudig in deze markt te beginnen – minder vraag (dan het aanbod) dus de prijzen dalen tot het niveau dat de prijs kostendekkend is. Zou de prijs verder zakken dan zouden aanbieders zich terugtrekken.
Nu is milieu en duurzaamheid – terecht – een politiek belangrijk onderwerp. Dus zijn de eisen die gesteld worden aan het verstrekken van een milieu label toegenomen. Zo moet een gecertificeerde label-verstrekker een diploma halen en op locatie van het te labelen huis een inspectie uitvoeren. En hier gaat het mis…
Iedere labelaar die tot 31 december 2020 labels uit heeft gegeven moet dus:
- een examen doen om opnieuw gecertificeerd te worden – en die examens worden op dit moment vanwege corona maar mondjesmaat afgenomen
- een nieuwe werkwijze maken omdat er nu geen 10 certificaten per uur op basis van een online vragenlijst afgegeven kunnen worden, maar max 2 tot 3 per dag vanwege de inspectie op locatie.
De prijs van zo’n label is dan ook van ‘7 euro en binnen 24 uur’ gestegen naar ‘425 euro en u bent in mei (gerekend vanaf december) weer aan de beurt’.
Altijd bijzonder om zo’n snelle omslag waar te nemen – op zich namelijk een heel mooi stukje marktwerking.
Terug naar de huizenmarkt
Maar als we deze label-problematiek meenemen naar de huizenmarkt zien we dat hier opnieuw een verstorende werking optreed. Zo’n label is verplicht bij de overdracht van het huis, maar aan dat label is moeilijk te komen. Althans op de termijnen waarop we graag de overdracht van verkochte huizen willen doen.
Nu kun je er altijd voor kiezen om je nieuwe begeerde huis te kopen zonder label. Maar dan loop je wel het risico straks voor onvoorziene uitgaven te staan. Want de overheid gaat de komende jaren harder sturen op naleving van milieumaatregelen. Zo komen er in de pers nu al verhalen over sociale huurwoningen die massaal geïsoleerd worden, terwijl duurdere panden in bijvoorbeeld Heemstede, Bloemendaal en Laren niet geïsoleerd worden. Het FD – toch niet echt een op sensatie beluste krant – had maandag 8 maart zelfs de hele voorpagina aan deze ‘duurzaamheids problematiek’ geweid.
De krant beschrijft daarin dat ‘oude, monumentale panden vaak moeilijk te voorzien zijn van dubbelglas of zonnepanelen’. Uit eigen ervaring kan ik dat beamen. Natuurlijk kun je in zo’n pand eenvoudig dubbelglas laten zetten, maar het effect daarvan is nihil als je het huis niet ook isoleert. En daar zijn vaak hele strenge regels voor van de gemeente – zeker als het echt om monumentale panden gaat (of zoals in ons geval het iets lichtere ‘beschermd stadsgezicht’. En van zonnepanelen op het dak wordt misschien de duurzaamheidsverantwoordelijke binnen de gemeente wel heel blij, maar de collega’s van ruimte ordening, welstand en monumentenzorg dan weer niet.
De markt van duurzaamheid is alles behalve een vrije markt…
